دهکده حقوقی سفید (دهکده تخصص)

‌قانون تملك آپارتمانها 
‌مصوب ۱۳۴۳.۱۲.۱۶

‌ماده ۱ - مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است. 
‌مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك.

‌ماده ۲ - قسمتهاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمتهايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل‌پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد به طور كلي قسمتهايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده‌نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتها مشترك محسوب مي‌شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت‌معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

‌ماده ۳ - حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمت‌هاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به‌هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.

‌ماده ۴ ـ حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم‌خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‌بيني كرده باشند. پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اينكه‌ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است.

تبصره ۱ ـ مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون، ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌كنندگان را تعيين مي‌كند.

تبصره ۲ ـ در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي‌باشند هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به‌تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود.

تبصره ۳ ـ چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي‌به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان است.

‌ماده ۵ - انواع شركتهاي موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا‌پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي‌شود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط به كارهاي ساختماني ممنوعند.

‌ماده ۶ - چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌هاي مشترك به‌اكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند.

‌تبصره - نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوتنامه‌ها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اين‌كه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشد.

‌ماده ۷ - هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي‌اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت‌بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اين كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يكدفعه تجديد دعوت خواهد شد.

‌ماده ۸ - در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني‌از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات‌مربوطه در آيين‌نامه اين قانون تعيين خواهد شد.

‌ماده ۹ - هر يك از مالكين مي‌تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري از قسمت اختصاصي‌خود مفيد مي‌داند انجام دهد هيچيك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در يا سردر يا نماي خارجي در‌قسمت اختصاصي خود كه در مريي و منظر باشد بدهند.

‌ماده ۱۰ - هر كس آپارتماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گردد مگر آن كه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين‌صورت بايد اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهاي مشترك و‌به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك‌به ترتيبي كه در آيين‌نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آن است صرفنظر نمايد.

ماده ۱۰ مكرر ـ در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك از طرف مدير يا هيئت مديران وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي وصورت ريز آن مطالبه ميشود.
هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران ميتوانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ـ تهويه مطبوع ـ آب گرم ـ برق ـ گاز و غيره باو خودداري كنند و در صورتيكه مالك و يااستفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد. عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هرحال مدير ياهيئت مديران موظف ميباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه ياارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.

تبصره ۲ ـ رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيئت مديران وصورت ريز سهم مال يا استفاده كننده از هزينه هاي مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده بمالك يا استفاده كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.

تبصره ۳ ـ نظر مدير يا هيئت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه بمالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي ميدهد اين رأي قطعي است در موارديكه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده ورسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور رأي خواهد داد.

تبصره ۴ ـ مقررات قانون تملك آپارتمان در خصوص نحوه اداره و و صول هزينه هاي مشترك مربوط به حفظ و نگاهداري اعيانات و تاسيسات اختصاصي و اشتراكي در مورد شهرك ها و مجتمع هاي مسكوني كه فاقد شهرداري ميباشند قابل اجرا و اعمال ميباشد.
نحوه تشخيص هزينه ها و ترتيب پرداخت آنرا اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد. 

تبصره ۵ ـ در صورتيكه مالك يا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه هاي مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختي ها مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جريمه ميباشد.

تبصره ۱ ـ در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي شكايت كنند، دادگاهها‌موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود محروم كنند و تا دو برابر‌مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند.
‌استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه‌هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده‌مجدد خواهد بود.

‌ماده ۱۱ - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آيين‌نامه‌هاي اجرايي آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت وزيران به مورد اجرا به‌گذارد. 
‌دولت مأمور اجراي اين قانون است.

ماده ۱۲ ـ دفاتر اسناد رسمي موظف مي‌باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب‌هزينه‌هاي مشترك را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل‌اليه را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالك نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند.

ماده ۱۳ ـ در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار‌فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمتهاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان‌كه قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي‌توانند براساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري‌مي‌ورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه‌هاي انجام شده، سهم‌مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند. در صورت‌عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.

‌تبصره ۱ ـ مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان مي‌توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.

تبصره ۲ ـ چنانچه مالك خودداري كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند، حسب درخواست مدير يا مديران‌مجموعه، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضايي محل با احراز تأمين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان، دستور تخليه آپارتمان ياد شده را‌صادر خواهد كرد.

ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند. سهم هريك از مالكان به تناسب سطح زيربناي‌اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزي مدير يا مديران‌مسئول جبران خسارات وارده مي‌باشند.

‌ماده ۱۵ ـ ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامي نيست.

‌قانون بالا مشتمل بر يازده ماده و يك تبصره كه در تاريخ دوم دي ماه يك هزار و سيصد و چهل و سه به تصويب مجلس سنا رسيده بود در جلسه روز‌يكشنبه شانزدهم اسفند ماه يك هزار و سيصد و چهل و سه به تصويب مجلس شوراي ملي رسيد.

‌رييس مجلس شوراي ملي - مهندس عبدالله رياضي